Podział mieszkania z hipoteką po rozwodzie

W sprawach o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi nieruchomość, najczęściej spotykanym rozstrzygnięciem jest przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu z byłych małżonków, przy jednoczesnym nałożeniu na tę osobę obowiązku spłaty połowy wartości nieruchomości.

Co jednak w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką w związku z zaciągniętym kredytem? Czy sąd, rozstrzygając o podziale majątku, pomniejsza wartość należnych spłat o wartość zabezpieczenia hipotecznego?

Intuicyjnie wydaje się, że sędziowie przy dokonywaniu rozliczeń powinni brać pod uwagę fakt, że nieruchomość została skredytowana, a kredyt przez wiele kolejnych lat powinien być sumiennie spłacany, co z kolei w teorii powinno skłaniać do refleksji, że osoba, która nieruchomość otrzyma i w związku z tym będzie musiała spłacić połowę jej wartości na rzecz byłego małżonka, zostanie poszkodowana w przypadku braku pomniejszenia wartości nieruchomości o wysokość zabezpieczenia hipotecznego.

Kwestia ta jest jednak o wiele bardziej złożona i sama intuicja czy logiczne łączenie faktów w oderwaniu od obowiązujących przepisów są niewystarczające.

Należy pamiętać, że podział majątku dotyczy wyłącznie byłych małżonków i tylko dla nich rozstrzygnięcie wydane przez sąd jest wiążące. Z perspektywy banku, który udostępnił kapitał w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, sytuacja kredytobiorców po dokonaniu podziału majątku w ogóle się nie zmienia. Bank w dalszym ciągu może wymagać spłaty rat od każdego z byłych małżonków z osobna. Jeżeli byli małżonkowie umówili się przy tym, że jedno z nich będzie regulować zobowiązania kredytowe, to takie ustalenie wiąże wyłącznie byłych małżonków i w żaden sposób nie wpływa na ich relacje z bankiem, chyba że bank wyrazi zgodę np. na przejęcie kredytu przez jednego z kredytobiorców, co w praktyce zdarza się dość rzadko.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za tym, że wartość hipoteki nie powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu wartości hipoteki jest to, że przyjęło się uważać, że w trakcie sprawy o podział majątku dzieleniu podlegają jedynie aktywa. Długi nie podlegają natomiast podziałowi.

W związku z powyższym, zgodnie z obecnym stanowiskiem Sądu Najwyższego, zasadą jest, że w sprawie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony byłym małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem (postanowienie Sądu Najwyższego z 26 września 2019 r.).

Takim istotnym powodem wydaje się w szczególności taki skład dzielonego majątku, w którym obciążona nieruchomość stanowi jedyną wartościową pozycję (małżonkowie nie posiadają innych nieruchomości czy ruchomości przedstawiających realną wartość). Jeżeli bowiem jeden małżonek otrzymuje nieruchomość, a drugi nie ma żadnego istotnego majątku, to wiadomo, że bank będzie egzekwował niespłacany kredyt z tej nieruchomości. Teoretycznie, w przypadku egzekucji z nieruchomości, były małżonek, który w związku z podziałem majątku został jedynym właścicielem, mógłby domagać się zwrotu połowy kwoty, która została przez bank wyegzekwowana (w drodze tzw. roszczenia regresowego), ale byłoby to w praktyce możliwe wyłącznie wtedy, gdyby drugi z małżonków dysponował na tyle znaczącym majątkiem, który pozwalałby takiemu żądaniu sprostać. W takiej sytuacji, sąd działowy powinien sprawdzić, ile kredytu pozostaje do spłaty i o tyle obniżyć wartość nieruchomości, jednocześnie zwalniając małżonka, który nieruchomości nie otrzymał, z ewentualnej odpowiedzialności regresowej, o której wyżej mowa.