Czy trzeba płacić za przestrzeń pod ściankami działowymi?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej – co zmienia się dla kupujących?

7 stycznia 2026 r. Prezydent podpisał nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu. Nowe przepisy

wprowadzają istotne zmiany, które mają uporządkować rynek nieruchomości i zwiększyć

przejrzystość ofert dla kupujących.

Dwie kluczowe zmiany

Nowelizacja koncentruje się na dwóch fundamentalnych kwestiach:

• ujednoliceniu sposobu obliczania powierzchni użytkowej, zgodnie z obowiązującą Polską Normą,

• bezpośrednim powiązaniu powierzchni użytkowej z ceną nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że deweloperzy będą zobowiązani do stosowania jednego, jasno określonego standardu obliczeń. Nowy art. 5a ustawy wprost wskazuje, że inne metody liczenia powierzchni będą niezgodne z prawem.

Jak będzie liczona cena?

Zgodnie z nowymi przepisami cena lokalu lub domu jednorodzinnego będzie obliczana w prosty i przejrzysty sposób: jako iloczyn powierzchni użytkowej (w metrach kwadratowych) oraz ceny za 1 m². To rozwiązanie eliminuje dotychczasowe niejasności i ogranicza możliwość stosowania nieczytelnych mechanizmów wyceny.

Jedną z najważniejszych zmian jest doprecyzowanie, co wchodzi w skład powierzchni użytkowej. Dotyczy to przede wszystkim ścian działowych:

• powierzchnia zajmowana przez stałe ściany działowe nie będzie wliczana do powierzchni użytkowej,

• natomiast powierzchnia pod ściankami możliwymi do demontażu (przepierzeniami) będzie uwzględniana.

W praktyce oznacza to jedno: kupujący nie będą już płacić za metry „ukryte” pod stałymi ścianami.

Dlaczego te zmiany są potrzebne?

Nowelizacja jest odpowiedzią na nieuczciwe praktyki stosowane przez część deweloperów. Na rynku pojawiały się oferty, w których:

• powierzchnia użytkowa była liczona w różny sposób,

• cena nieruchomości nie była powiązana bezpośrednio z rzeczywistą powierzchnią,

• stosowano niejednoznaczne pojęcia, takie jak „powierzchnia posprzedażowa” „rozliczeniowa” czy „wykończeniowa”.

Takie działania utrudniały porównywanie ofert i często prowadziły do sporów sądowych oraz

interwencji organów ochrony konsumentów.

Spory sądowe, które zmieniły rynek

Zmiany legislacyjne nie pojawiły się w próżni – zostały poprzedzone intensywnym sporem sądowym dotyczącym sposobu liczenia powierzchni użytkowej, zwłaszcza w kontekście ścian działowych. Kluczową rolę odegrały tu dwa orzeczenia Sądu Okręgowego Warszawa-Praga, które pokazują brak jednolitej linii orzeczniczej.

Wyrok IV Ca 1735/23 – korzystny dla nabywców

W wyroku z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. IV Ca 1735/23) sąd stanął po stronie konsumentów. Uznał, że:

• powierzchnia pod murowanymi, trwałymi ścianami działowymi nie może być uznana za

• powierzchnię użytkową,

• usunięcie takich ścian nie stanowi „demontażu”, lecz wymaga prac budowlanych,

• kupujący nie powinni płacić za powierzchnię, z której faktycznie nie mogą korzystać.

Sąd podkreślił również funkcjonalne rozumienie powierzchni użytkowej – jako przestrzeni służącej do realnego korzystania z lokalu (np. mieszkania, gotowania, przechowywania). Orzeczenie to wywołało lawinę pozwów przeciwko deweloperom, ponieważ otworzyło drogę do dochodzenia zwrotu części ceny za zawyżony metraż.

Wyrok IV Ca 616/25 – korzystny dla deweloperów

Z kolei w nowszym wyroku z 18 marca 2026 r. (sygn. IV Ca 616/25) ten sam sąd przyjął odmienne podejście i oddalił roszczenia nabywcy. W tej sprawie sąd uznał, że:

• kluczowe znaczenie ma treść umowy deweloperskiej i sposób określenia metrażu,

• dopuszczalne było stosowanie wcześniejszych norm (np. PN-ISO 9836:1997), które pozwalały na szersze wliczanie elementów do powierzchni użytkowej,

• jeżeli cena i sposób jej ustalenia były jasno określone, to nie podlegają ocenie jako klauzule abuzywne.

W praktyce oznacza to, że w starszych umowach – zawieranych przed ujednoliceniem przepisów – sądy mogą uznawać większą swobodę deweloperów w określaniu metrażu i ceny.

Zestawienie obu wyroków pokazuje wyraźnie, że jeszcze do niedawna orzecznictwo było niespójne. Taka niejednolitość prowadziła do niepewności prawnej i licznych sporów, często o znaczne kwoty sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co zyskują kupujący?

Nowe przepisy mają przede wszystkim przeciąć te spory i wprowadzić jasne zasady. Dzięki nim:

• oferty będą łatwiejsze do porównania,

• cena będzie ściśle powiązana z rzeczywistą powierzchnią użytkową,

• ograniczone zostanie ryzyko manipulowania metrażem i nazewnictwem.

Dodatkowo ustawodawca wprowadził zasadę, że cena pomieszczeń przynależnych oraz innych praw będzie określana oddzielnie, co jeszcze bardziej zwiększa przejrzystość transakcji.