Odszkodowanie za słupy energetyczne. Poznaj swoje prawa jako właściciel nieruchomości

Czy przez Twoją działkę przebiega linia energetyczna, gazociąg, wodociąg albo inna infrastruktura przesyłowa? Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że obecność takich urządzeń może wiązać się z możliwością dochodzenia określonych roszczeń od przedsiębiorstw przesyłowych.

Przełomowe znaczenie w tym zakresie miał wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., wydany w sprawie P 10/16. Orzeczenie to otworzyło drogę właścicielom nieruchomości do skuteczniejszego dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdy na ich gruntach znajdują się urządzenia przesyłowe.

W praktyce oznacza to, że właściciel może domagać się między innymi ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zapłaty za korzystanie z nieruchomości bez podstawy prawnej, a w niektórych przypadkach także usunięcia istniejącej infrastruktury.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi?

Właścicielom nieruchomości mogą przysługiwać różne rodzaje roszczeń. Wśród najistotniejszych należy wymienić:

1.      ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,

2.      odszkodowanie za rynkową utratę wartości nieruchomości,

3.      wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,

4.      żądanie usunięcia infrastruktury przesyłowej.

Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy, ponieważ zakres ograniczeń i wysokość możliwych świadczeń zależą m.in. od rodzaju infrastruktury, jej lokalizacji oraz przeznaczenia nieruchomości.

Dlaczego słupy energetyczne mogą ograniczać prawo własności?

Samo istnienie urządzeń przesyłowych na działce często oznacza, że właściciel nie może korzystać z nieruchomości w pełnym zakresie. Powstaje tak zwana Strefa Ograniczonego Użytkowania, czyli obszar, w którym wykonywanie prawa własności jest w pewien sposób ograniczone.

Skala tych ograniczeń zależy od rodzaju urządzeń. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku napowietrznych linii wysokiego napięcia, gdzie część terenu może zostać całkowicie wyłączona z określonych sposobów użytkowania, a inaczej przy liniach średniego napięcia, gdzie ograniczenia mogą być znacznie mniejsze.

Właśnie dlatego odszkodowanie za słupy energetyczne może mieć różną wysokość – każdorazowo znaczenie mają konkretne okoliczności dotyczące danej nieruchomości.

Wspólnym mianownikiem ww. roszczeń jest to, że posadowienie urządzeń przesyłowych na nieruchomości wiążę się z istnieniem Strefy Ograniczonego Użytkowania, a więc obszaru, na którym właściciel nie może w pełni korzystać z przysługujące mu prawa własności. Zakres tych ograniczeń jest rozmaity i zależy m.in. od rodzaju urządzeń przesyłowych. Przykładowo, inny będzie zakres ograniczeń dla właściciela w przypadku napowietrznych linii wysokiego napięcia (określona powierzchnia zostaje całkowicie wyłączona z użytkowania z uwagi na przekroczenie dopuszczalnych poziomów natężenia pola elektrycznego), a inny w przypadku napowietrznych linii średniego napięcia, gdzie zakres ograniczeń jest mniejszy.

Służebność przesyłu – wynagrodzenie za legalne korzystanie z działki

Jednym z najczęściej spotykanych rozwiązań jest ustanowienie służebności przesyłu. Polega ona na tym, że przedsiębiorstwo przesyłowe otrzymuje prawne uprawnienie do korzystania z części nieruchomości w zakresie niezbędnym do utrzymania i eksploatacji urządzeń.

Służebność może zostać ustanowiona na podstawie umowy między właścicielem a przedsiębiorcą albo w drodze postępowania sądowego.

Właściciel nieruchomości może w sądzie domagać się wynagrodzenia. Może ono mieć formę jednorazowej zapłaty albo okresowych świadczeń, np. corocznych opłat. W praktyce sądy najczęściej przyznają wynagrodzenie jednorazowe.

Utrata wartości nieruchomości a odszkodowanie

Obecność infrastruktury przesyłowej może wpływać na wartość rynkową działki. Szczególnie wysokie odszkodowania dotyczą nieruchomości atrakcyjnych inwestycyjnie, przeznaczonych pod zabudowę lub położonych w korzystnych lokalizacjach.

Warto jednak pamiętać, że odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości nie stanowi całkowicie odrębnego roszczenia – wchodzi w zakres roszczenia o ustanowienie służebności.

Spory mogą pojawić się również wtedy, gdy właściciel kupił nieruchomość już z istniejącymi urządzeniami przesyłowymi. W takich sytuacjach znaczenie mają szczegółowe okoliczności zakupu oraz aktualne stanowisko sądów.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z działki bez uregulowanego tytułu prawnego, właściciel może dochodzić wynagrodzenia za okres, w którym takie korzystanie miało miejsce.

To roszczenie dotyczy przeszłości – czyli czasu, gdy przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez ustanowionej służebności przesyłu lub innej podstawy prawnej.

Trzeba jednak pamiętać o kwestii przedawnienia. Co do zasady takich roszczeń można dochodzić za okres do 6 lat wstecz, dlatego nie warto zbyt długo zwlekać z podjęciem działań.

Czy można żądać usunięcia słupów przesyłowych?

Nie każdy właściciel chce ustanawiać służebność i akceptować obecność infrastruktury na swojej działce. Czasami bardziej korzystnym rozwiązaniem może być żądanie usunięcia urządzeń przesyłowych. Dochodzenie tego roszczenia oznacza oczywiście, że właściciel nie może domagać się jednocześnie roszczeń związanych z ustanowieniem służebności przesyłu.

Takie rozwiązanie może mieć znaczenie szczególnie wtedy, gdy obecność słupów energetycznych lub innych urządzeń znacząco obniża atrakcyjność nieruchomości albo utrudnia jej sprzedaż.

Należy jednak pamiętać, że usunięcie infrastruktury nie zawsze będzie możliwe. Decydujące znaczenie ma m.in. to, czy przedsiębiorstwo przesyłowe może wykonywać swoją działalność w inny sposób, bez wykorzystania konkretnego urządzenia.

Jak skutecznie dochodzić swoich praw?

Właściciel nieruchomości nie zawsze musi ograniczać się do jednego rozwiązania. Można przygotować kilka wariantów rozstrzygnięcia – np. w pierwszej kolejności domagać się usunięcia urządzeń, a w przypadku nieuwzględnienia tego żądania żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jeżeli przez Twoją nieruchomość przebiegają słupy energetyczne lub inne urządzenia przesyłowe, warto sprawdzić, jakie prawa przysługują właścicielowi oraz jakiego odszkodowania możemy się spodziewać. W wielu przypadkach możliwe jest uzyskanie rekompensaty za ograniczenia wynikające z obecności takiej infrastruktury.